救市终极大招?取消“限跌令”或从广东开始

从2021年下半年开始,火透天的房地产市场开始转向。

恒大、华夏幸福、佳兆业、融创等一大地证实。

在恒大、佳兆业等正式躺平,融创证实违约之后,仍有一大批房企在路上。前些天看到一句话:地产大佬目前能睡个安稳觉的也只有王石了。这句话细细品味还真有一番道理。

那么,这些房企为什么宁可摆烂给人看,也不降价回款自救呢?

答案是:房企不是不想降价,而是政府不让降价。

比如恒大资金断裂问题还没有大规模暴露出来时就开始大甩卖了,但是敢擅动的就被暂停网签。这个事情楼探长记得非常清楚,其中被暂停网签的项目中,就有邵阳的两个恒大项目。

有的城市还异常坚定地发布了“限跌令”,楼探长粗略统计了一下,截至2022年1月,先后有23个城市发布了“限跌令”。

这些“限跌令”城市中有沈阳、昆明等省会城市,也有最近臭名昭著的京津都市圈核心城市之一的唐山。明着分布“限跌令”的城市已经不少了,但是暗地里执行“限跌令”的城市更是何其多。

由于“限跌令”的存在,不仅越来越多的房企扛不住了,连绝大多数城市也扛不住了。

扛不住的表现一、价格横着不给降,成交量就直接趴窝了。

扛不住的表现二、各城市的新房库存量蹭蹭地往上涨。

扛不住的表现三、房子卖不动,牵涉到的就是地也卖不动了。

我们以东莞为例来看看这些扛不住的表现。

在新房成交量上,从2021年7月-2022年4月,东莞新房成交量分别为4056套、2567套、2451套、4375套、2171套、5197套、1774套、873套、2518套、1833套。

排除过年和年底冲量的非正常成交,最近的成交量相对2021年7月的新房成交量已经是腰斩过半了。这种新房成交急剧萎缩问题同样在佛山、惠州等东莞周边城市上演。

在新房库存上,2021年9月,东莞新房库存27530套,7、8、9月平均网签销售量约3028套,库存去化周期约9.1个月。

2021年12月,东莞新房库存32662套,10、11、12月平均网签销售约3908套,库存去化周期约8.4个月。

2022年3月,东莞新房库存33365套,我们将4月一起算在月均库存去化量里,每个月的网签销售也掉到了约1750套。进入2022年,东莞的新房去化周期攀升到了约19个月。

去化速度减半,去库存周期翻倍,不仅是东莞楼市的行情,佛山、惠州等周边城市也同命相连。同期佛山新房库存约1355万平米,去化周期约16.2个月;惠州库存约1784万平米,去化周期更是达到26个月。

在土拍表现上,东莞可以说是惨不忍睹。在第一轮集中土地出让中,8宗土地流拍6宗。分别出手拿地的武汉地产和保利,看着这些国字号、央企的名号,是不是强行托市谁能说得清楚?

所以,房地产市场进入2022年的主题就是:救市。

重庆、成都、杭州、济南等约40个城市陆陆续续出台了救市政策。救市的方式也是五花八门,有以各种名义放开名额的,有各种方式房贷政策放松的,有不同程度降低利率的......

然而,不管怎么折腾,因为前期限、限贷、限跌方面的用力过猛,楼市的回暖速度远不如预期。眼看着2022年即将过半,看在眼里,急在心里的各方,放出了救市的一枚重磅炸弹!

据《财新网》报道,今日广东省地产商会向省住建厅提交了一份重要建议:各城市应根据实际情况放宽“限价令”,以便各房企采取降价促销自救行动。

放松“限价令”为什么会由广东省地产商会首先提出来?

楼探长觉得不外乎两大原因。一是房企大品牌广东占据半壁江山,“恒碧万”长期占据房企前三,还有广深系各大房企也不容小视。房企多且大,广东房企在楼市惨淡行情下承压也是最大的,痛则思变是解决问题的唯一出路。

二是广东是经济市场化最彻底的地方,无论广深,抑或莞佛都是民营资本的最前线。民营资本灵活度高,市场感知也强,动手自然也更快。

总之,广东已经发出放弃之前“一刀切”价格管理方式的呼声,对于目前整体有价无市的房地产市场,会不会是打破供需僵局的神来之笔?

目前建议是提上去了,就看政府主管部门怎么回应了,如果这个建议被采纳,您觉得多大的降幅才能真正激活压制已久的楼市需求?

posted @ 22-08-04 12:49 作者:admin  阅读:
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